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Em um movimento que promete impactar diretamente o mercado imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) aumentou de 20% para 30% a exigência de entrada para a compra de imóveis financiados. A medida, já em vigor, deve afetar principalmente a classe média, segmento que concentra grande parte da demanda de imóveis na faixa de R$ 500 mil a R$ 1,5 milhão.
Quem já adquiriu imóveis na planta com entrada de 20% terá agora que encontrar maneiras de garantir os 10% adicionais no momento de solicitar o financiamento. Caso contrário, poderá enfrentar dificuldades, ou até buscar alternativas em bancos privados, que ainda mantêm a entrada mínima de 20% — mas a um custo mais elevado. No Bradesco, por exemplo, a taxa de juros anual para financiamento imobiliário é de 10,49%, contra 9,99% na Caixa, segundo dados da plataforma Melhor Taxa. Embora a diferença de 0,5 ponto percentual possa parecer pequena, ela representa milhares de reais a mais ao longo dos anos de financiamento.
Para o setor de imóveis usados, o cenário é ainda mais restritivo. A coordenadora da plataforma Melhor Taxa, Priscilla Basso, revela que o banco estatal, responsável por 67% dos financiamentos do setor, tem reduzido os recursos para imóveis usados. Segundo Basso, “nem a Caixa tem mais reserva para o mercado de imóveis usados”, o que sinaliza tempos mais sombrios para compradores que dependem do crédito acessível do banco.
Bancos Privados e Mercado Imobiliário
A classe média deve enfrentar uma dupla pressão: os bancos privados aumentaram sua seletividade, priorizando clientes com relacionamento financeiro consolidado, como investimentos e contas salário, enquanto reduzem a disponibilidade de crédito para imóveis usados. A mudança reflete uma estratégia de proteção das instituições, que buscam reduzir o risco em suas carteiras, especialmente em um cenário econômico incerto.
Essa situação se agrava com as previsões de alta da taxa Selic, que atualmente está em 10,75% e pode chegar a 11,75% até o fim do ano, segundo o boletim Focus do Banco Central. Com isso, espera-se que as taxas de financiamento imobiliário possam sofrer correções de até 0,5 ponto percentual, elevando ainda mais o custo do crédito habitacional.
Encolhimento da Poupança e Impacto no Crédito Imobiliário
O setor imobiliário também enfrenta um desafio estrutural: o encolhimento da caderneta de poupança, principal fonte de financiamento habitacional. Em 2023, saques líquidos da poupança ultrapassaram os R$ 66 bilhões, criando um déficit de recursos que impacta diretamente a disponibilidade de crédito. A saída de capital da poupança tem levado a Caixa a adotar políticas mais restritivas — uma situação semelhante à de 2015, quando o banco aumentou a exigência de entrada para 50% em meio a uma recessão econômica.
Com menos recursos provenientes da poupança, a Caixa tem buscado outras fontes de captação no mercado de capitais, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que já representam uma fatia significativa do funding para o setor imobiliário, respondendo por cerca de 40% dos recursos.
Perspectivas para o Futuro
Para 2025, o setor imobiliário depende de uma melhora nas condições econômicas e, sobretudo, de um compromisso do governo com a âncora fiscal, segundo analistas do setor. Uma possível redução na taxa Selic no próximo ano poderia aliviar as condições de crédito, destravando a compra de imóveis e beneficiando, sobretudo, a classe média, hoje mais impactada pelas novas exigências.
Enquanto o cenário não melhora, os compradores de classe média, que costumam ser mais dependentes do crédito acessível, terão que buscar alternativas ou apertar os cintos para conseguir arcar com as novas exigências. A Caixa, ao liderar o aumento da exigência de entrada e o fechamento gradual das linhas de crédito para imóveis usados, se coloca como um termômetro das dificuldades que o setor imobiliário deve enfrentar no futuro próximo.
Redação
Fonte: Investnews